據(jù)中國(guó)旅游飯店協(xié)會(huì)的報(bào)告，目前中國(guó)平均每四天就有一家國(guó)際品牌酒店開(kāi)業(yè)
持續(xù)下滑的出租率和客房?jī)r(jià)格，提示著繁市下的風(fēng)險(xiǎn)。但這在多元的投資目的面前，似乎并不緊要。奢華品牌的運(yùn)營(yíng)者仍然在成倍地加快他們的擴(kuò)張速度，他們相信，需求不久會(huì)追上供給。更重要的是，管理規(guī)模越大意味著收入更大，而沉淀的資金是開(kāi)發(fā)商們的。
但人才緊缺、利潤(rùn)下滑的問(wèn)題直接影響了酒店品牌的經(jīng)營(yíng)效率。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期利益正在侵蝕酒店投資者和酒店品牌自身長(zhǎng)期利益。
上月，全球最大的酒店管理品牌洲際集團(tuán)，被中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)裁定，賠償1.5億元給前上海浦西洲際酒店的業(yè)主上海耀達(dá)公司，以賠償后者在洲際單方面終止管理合同中受到的損失。目前洲際集團(tuán)還背負(fù)一起受三亞華宇皇冠假日酒店業(yè)主方2億元索賠的仲裁。兩起糾紛的根源，都指向酒店入住率低、房?jī)r(jià)賤、員工流失超高等經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。
“問(wèn)題可能在政府消費(fèi)比重較大的三四線(xiàn)城市更加嚴(yán)峻?！敝频曜稍?xún)機(jī)構(gòu)華美機(jī)構(gòu)專(zhuān)家趙煥焱認(rèn)為，“超低的政府采購(gòu)價(jià)格，以及近來(lái)中央政府對(duì)三公消費(fèi)的嚴(yán)格要求，都會(huì)使得當(dāng)?shù)貙?duì)高端酒店需求的增幅跟不上供給?！?
狂飆
399元，是知名國(guó)際酒店集團(tuán)洲際旗下一家假日酒店，不久前開(kāi)出的人均一晚住宿附贈(zèng)滑雪的價(jià)格。如果運(yùn)氣夠好，顧客還可以享受免費(fèi)升級(jí)為豪華套房的待遇。
用類(lèi)似的促銷(xiāo)手段，這家新酒店吸引了各地的游客，來(lái)到這個(gè)位于長(zhǎng)白山山脈深處的小鎮(zhèn)松江河。在過(guò)去兩三年中，松江河被國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)大亨們打造成了一座規(guī)模宏大的度假勝地。
按照長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)的主要投資者萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的計(jì)劃，這個(gè)區(qū)域不久會(huì)集中10家星級(jí)酒店。他們中還有喜達(dá)屋、凱悅這類(lèi)的跨國(guó)酒店集團(tuán)下的奢華品牌。
與長(zhǎng)白山交相輝映的是中國(guó)最南端的三亞市，當(dāng)?shù)啬壳耙呀?jīng)掛牌運(yùn)營(yíng)的五星級(jí)酒店超過(guò)20家，而在建的五星級(jí)酒店是這個(gè)數(shù)字的兩倍以上?！暗矫髂昴甑祝策_(dá)屋集團(tuán)在三亞和?？趽碛械木频陮⑦_(dá)到15家?！?月18日，喜達(dá)屋大中華區(qū)銷(xiāo)售總監(jiān)鐘慧珊對(duì)本報(bào)表示。
高星級(jí)酒店如雨后春筍的生長(zhǎng)，并不僅僅依賴(lài)長(zhǎng)白山和三亞這樣的旅游熱點(diǎn)。隨著住宅調(diào)控的逐見(jiàn)成效，中國(guó)腹地眾多的三四線(xiàn)城市，開(kāi)始對(duì)商業(yè)綜合體趨之若鶩。而是否擁有國(guó)際品牌的五星級(jí)酒店，則是地方政府評(píng)估這些商業(yè)體檔次的標(biāo)尺。
中國(guó)市場(chǎng)，正在成為所有跨國(guó)酒店管理公司的兵家重地。希爾頓和萬(wàn)豪都希望到2015年，在華酒店數(shù)量增至100家以上，同一時(shí)間，雅高則準(zhǔn)備在亞太區(qū)管理超過(guò)700家酒店，洲際酒店集團(tuán)計(jì)劃未來(lái)3~5年內(nèi)讓在華管理酒店的規(guī)模翻一番。以穩(wěn)健著稱(chēng)的凱悅酒店自從1969年進(jìn)入大中華地區(qū)至今，旗下一共也就運(yùn)營(yíng)了21家酒店，如今他們也有超過(guò)40個(gè)的內(nèi)地簽約項(xiàng)目正在開(kāi)發(fā)建設(shè)中。“我們非?？春镁频陿I(yè)在中國(guó)的發(fā)展前景?！眲P悅酒店集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官馬赫瀾4月17日在接受本報(bào)采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。
就在此前一天，他和華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)達(dá)成協(xié)議，將“君悅”品牌引入后者在長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)的一處大型綜合體中。一周后，他將飛到長(zhǎng)白山松江河，主持旗下兩家酒店今年的開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備。
海外巨頭的激進(jìn)布局直接加速了市場(chǎng)的供應(yīng)膨脹。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年國(guó)內(nèi)五星級(jí)酒店開(kāi)業(yè)數(shù)量達(dá)154家，占去年全國(guó)新開(kāi)業(yè)酒店數(shù)近四分之三。截至2013年初，由國(guó)內(nèi)權(quán)威機(jī)構(gòu)認(rèn)可的國(guó)內(nèi)五星級(jí)酒店數(shù)量已達(dá)721家。
動(dòng)因
“沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家像我們?cè)诰频臧l(fā)展上那么激進(jìn)?！敝频曜稍?xún)機(jī)構(gòu)華美酒店顧問(wèn)機(jī)構(gòu)首席知識(shí)官趙煥焱說(shuō)，“投資目的多元化是其中最主要的原因?！?
兩年前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在剛剛掛牌的合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)威斯汀酒店召開(kāi)中期會(huì)議。該公司董事長(zhǎng)王健林的開(kāi)場(chǎng)白是：“能在全國(guó)范圍選擇城市開(kāi)半年工作會(huì)，而且都是在自己的豪華五星級(jí)酒店，中國(guó)的企業(yè)中，萬(wàn)達(dá)不敢說(shuō)唯一，至少也是僅有的幾家之一?！?
這個(gè)曾令萬(wàn)達(dá)引以為豪的場(chǎng)景，如今在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商中顯然已不再是新鮮事。緊隨其后的綠地、世茂、華潤(rùn)、保利等企業(yè)都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了高端酒店在全國(guó)的布局。國(guó)內(nèi)的五星級(jí)酒店，投資回報(bào)周期在8~12年之間。但對(duì)這些房產(chǎn)大亨而言，獲得直接的投資回報(bào)，甚至并不是其作出這項(xiàng)投資的主要目的。
“在土地招商階段，如今的地方政府傾向于通過(guò)引入豪華酒店，作為改變城市形象或提高區(qū)域品位的重要手段，此外還可創(chuàng)造持續(xù)稅源和增加就業(yè)。很多政府對(duì)一些地塊的出讓條件就是建設(shè)高星級(jí)酒店?！壁w煥焱說(shuō)。
一位上海開(kāi)發(fā)商告訴本報(bào)，“酒店大部分都是賠錢(qián)的，但效益在酒店之外：通過(guò)幫三四線(xiàn)城市政府蓋酒店、摩天樓和大型購(gòu)物中心，政府往往會(huì)在土地價(jià)格、稅收上給予優(yōu)惠政策。此外，將項(xiàng)目中銷(xiāo)售型物業(yè)套現(xiàn)所得，用于投資酒店開(kāi)發(fā)建設(shè)，又達(dá)到了合理避稅的效果”。
中房信分析師薛建雄認(rèn)為：一方面，對(duì)地方政府投其所好常能讓開(kāi)發(fā)商在其他方面有所收獲；另一方面，建設(shè)高端酒店和購(gòu)物中心，帶動(dòng)一片新興區(qū)域整體價(jià)值，也會(huì)促進(jìn)綜合類(lèi)項(xiàng)目中住宅部分的銷(xiāo)售，“開(kāi)發(fā)商何樂(lè)而不為”。凱悅酒店集團(tuán)馬赫瀾說(shuō)，“我們的快速發(fā)展，非常依賴(lài)于合作伙伴在商業(yè)目標(biāo)上的一致性?！彼傅暮献骰锇?，主要是像富力、華潤(rùn)、蘇寧，以及華遠(yuǎn)這樣的傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商。
凱悅在全球管理著超過(guò)500家的酒店，自持酒店也達(dá)到100多家。但和其他絕大多數(shù)跨國(guó)酒店品牌公司一樣，它在中國(guó)只是選擇了品牌輸出、收取管理費(fèi)的輕資產(chǎn)模式，即不持有酒店產(chǎn)權(quán)，只對(duì)酒店進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。使其只需挑選伙伴和項(xiàng)目，而不用承擔(dān)大的投資風(fēng)險(xiǎn)。
“大的跨國(guó)品牌中，除了香格里拉和半島酒店，其他所有的外資品牌到中國(guó)來(lái)都是采取這種模式?！壁w煥焱說(shuō)，“短期內(nèi)能旱澇保收，也刺激了他們的擴(kuò)張沖動(dòng)?！?
上述兩大因素，在中國(guó)政府2003年以后取消了對(duì)酒店業(yè)建設(shè)的審批之后，持續(xù)發(fā)酵。而與之截然不同的是，包括美國(guó)、香港在內(nèi)的很多國(guó)家和地區(qū)，對(duì)每年市場(chǎng)上供應(yīng)的酒店和客房數(shù)量都進(jìn)行了嚴(yán)格控制。
隱憂(yōu)
與香港和新加坡的酒店入住率約80%相比，內(nèi)地大部分城市酒店入住率只有50%～60%。按照國(guó)際慣例，實(shí)現(xiàn)70%以上的入住率才能達(dá)到盈虧平衡。國(guó)泰君安餐飲旅游業(yè)分析師許娟娟認(rèn)為，總體上中國(guó)豪華酒店供過(guò)于求形勢(shì)已經(jīng)非常明確。
中國(guó)旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，由國(guó)際公司管理的國(guó)內(nèi)飯店平均出租率為52.68%，同比下降了10個(gè)百分點(diǎn)；平均房?jī)r(jià)為516元，同比下降了179元人民幣；單房平均收益為272元人民幣，同比下降173元人民幣。
今年國(guó)家針對(duì)政府部門(mén)三公消費(fèi)出臺(tái)的“八項(xiàng)規(guī)定”和“六項(xiàng)禁令”，讓很多悲觀(guān)者相信，酒店業(yè)的需求增長(zhǎng)近年來(lái)為跨國(guó)品牌青睞的三四線(xiàn)城市，可能會(huì)受到大的影響。因?yàn)樵谶@些區(qū)域，政府采購(gòu)比重會(huì)更大。當(dāng)然，極少人知道這個(gè)具體的比例。
按照國(guó)家定點(diǎn)酒店政府采購(gòu)的相關(guān)規(guī)定：“省級(jí)政府所在城市的定點(diǎn)飯店客房套間采購(gòu)價(jià)格應(yīng)控制在600元以下，標(biāo)準(zhǔn)間和單間應(yīng)控制在300元以下，其他地級(jí)市的定點(diǎn)飯店采購(gòu)價(jià)格應(yīng)當(dāng)?shù)陀谏鲜鰳?biāo)準(zhǔn)?！?
但就是在這樣條件下，據(jù)華美機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2013—2014年政府定點(diǎn)飯店名單中，全國(guó)700家五星級(jí)酒店有315家名列其中。
但外資品牌們堅(jiān)持認(rèn)為這只是一個(gè)暫時(shí)的現(xiàn)象。他們相信，北京奧運(yùn)和上海世博前期大量的建設(shè)，最后還是逐漸被消化的例子，足以說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題。
“酒店業(yè)的發(fā)展不會(huì)呈現(xiàn)出一條平穩(wěn)上升的曲線(xiàn)，會(huì)有一些波折。在一個(gè)周期里，先出現(xiàn)供給超前，慢慢會(huì)被需求追趕上?！瘪R赫瀾強(qiáng)調(diào)，凱悅旗下所有的品牌與業(yè)主的合同期都在20年以上，“大部分項(xiàng)目都需要5～8年的成熟期?！?
“我認(rèn)為很多人對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的空間存在錯(cuò)覺(jué)?！壁w煥焱說(shuō)，“十一五期間，每年中國(guó)酒店擴(kuò)容12%，豪華酒店擴(kuò)容17%，同期的平均年GDP增長(zhǎng)是11.7%。現(xiàn)在新酒店開(kāi)發(fā)有增無(wú)減，但GDP增速已經(jīng)降到7.7%，情況還會(huì)一樣？”
與此同時(shí)，高端酒店還面臨著持續(xù)的人員缺口和不斷上升的人工成本。
喜達(dá)屋公司一位管理者介紹，該集團(tuán)每年在中國(guó)新增的酒店數(shù)為20家～25家，每家新開(kāi)業(yè)的酒店都需要300名左右的員工。
盡管需要在一兩年中為中國(guó)的40多個(gè)項(xiàng)目找到合適的總經(jīng)理，但凱悅的擴(kuò)張幅度，在業(yè)內(nèi)的評(píng)價(jià)中已屬“克制”。
